“水灌”加油站

陳月芹2020-07-23 18:45

經濟觀察報 記者 陳月芹 1317.5%,這是中石化銷售股份有限公司浙江紹興石油分公司于2020年1月13日在紹興市柯橋經濟開發區獲得一幅土地的溢價率。

截止7月23日,該幅土地依然保持著2020年全國土地市場溢價率最高紀錄。招拍掛文件顯示,該幅土地3391平方米,使用性質加油加氣站用地,起拍價2400萬元,最終成交價是3.4億元,樓面價達到了33.44萬元/平方米。

實際上,2020年全國土地市場溢價率前15名全部為加油、加氣或電動汽車充電樁等用地。Wind數據顯示,2020年全國土地成交樓面價前15名也均為加油站用地,其中有13幅土地樓面價超過10萬元/平方米。

在土地使用性質上,加油站用地歸屬商服類,可以作參考的是,2020年樓面價前20名中,住宅用地僅占據三席,分別為招商蛇口在上海虹口區北外灘地塊和合生創展在北京豐臺區分鐘寺獲取的兩幅土地。

作為土地市場中并不顯眼的一個細分領域用地,加油站用地不斷追漲背后,一方面是成品油市場高額利潤,而此類地塊受計劃指標控制,本身是稀缺資源;另一方面,在全球“資產荒”時代,加油站用地被視為優質可證券化資產,也是促其高溢價的重要原因。

高溢價

全國各地對加油站土地使用權的標準不盡相同,主要有商業服務業設施用地、公用設施營業網點用地、加油加氣站用地等類型,最高使用年限為40年。土地面積一般在2000m²-4000m²間,容積率為0.3-0.8之間。

截至7月22日,2020年全國主要城市已成交的商服用地共342宗,其中113宗為加油加氣站用地,占比約為33%,均通過拍賣、掛牌出讓。這113塊地共貢獻108.3億元土地出讓金。

其中,有13塊地樓面價超過10萬元/平方米,最高樓面價達到33.4萬元/平方米。加油站用地樓面價top20榜中,前16名均被浙江省包攬,其中紹興占據11席位。杭州、寧波、湖州在列,平均樓面價達到16萬元/平方米。

從成交總價上看,13塊加油加氣站用地超過億元,4塊溢價率超過1000%。前述紹興柯橋27號地塊拍出3.4億元總價,為商服用地總價地王、樓面價地王、最高溢價率“三料”地王。淄博淄川、舟山定海的兩幅地以3.28億元、3億元位列第二、三名。

“因為加油站掙錢,而且不好找、不好批,搶的人多自然就貴起來了。”一位河北省自然資源系統人士透露,加油加氣站用地屬于經營性商業用地,必須走招拍掛形式出讓。在豐厚利潤和長期穩定的汽油柴油需求量驅使下,中石油、中石化以及大大小小成品油氣銷售企業對此類用地熱情頗高,因此在競價環節溢價攀升。

在一些城市,加油站地塊價格以溢價之所以較高,也和加油站較低的容積率相關,一位杭州市自然資源系統人士表示,加油站占地面積小,容積率很低,且一般只蓋一層,所以樓面價就高了。

從全國加油、加氣站用地成交來看,溢價率及樓面價高低與當地土地供應方式、地塊位置、加油站數量指標等有較大的關系。比如,同樣在杭州,拱墅區康橋區域加氣站用地溢價率為114.5%,而富陽區溢價率則為零。

Wind數據顯示,2020年成交的113宗加油加氣站用地中,有45塊出現0溢價。此外,一線城市如上海等地由于布局相對成熟,近年加油站用地供應數量相對較少,溢價率也相對較低。

2020年以來,上海共成交7宗加油加氣站用地,均為底價成交,平均成交總價約為1613萬元,均為中石油、中石化旗下子公司竟得。

一位熟悉上海土地市場的人士透露,上海的加油站地塊大多都是定向掛牌,中石化直接拿著有關部門開的“路條”去土地市場拿地,一般都是0溢價。

稀缺性

通常情況下,新建加油站必須符合商務部及各地商務廳制定的加油站布點規劃,以及各級政府、自然資源部門制定的土地利用總體規劃和城市規劃。

“加油站用地面積小,受商務部計劃指標影響,數量有限,且只能零散出讓。”杭州自然資源系統人士表示,每個城市都有加油站布點規劃,不是地方政府想在哪個地方布局就能布局的,具體由省級商務部門制定布點規劃,在源頭上控制總量。

選址因素上,成品油銷售量取決于成品油需求量,而成品油需求量取決于地區經濟發展水平、機動車的保有量、車輛油耗、其它燃油替代產品等因素。

從2005年2月實施至今的《成品油零售企業管理技術規范》規定,國道、省道每百公里加油站數量不超過6對,高速公路每百公里不超過2對,城區加油站服務半徑不少于0.9公里。而且加油站要符合功能集約、占地較少、安全等要求。

以上海為例,《上海市成品油零售體系“十三五”發展規劃》要求,2016年-2020年間,根據社會經濟發展水平及車輛保有量發展預測,上海市2020年成品油零售需求將達到685萬噸。

根據市場需求和城市規劃,城市版圖逐漸外擴,上海要求新增加油站主要分布在各規劃新城和快速路、高速公路沿線。2020年上海市加油站規模需求將達到895座,5年間新建48座加油站,其中嘉定區、浦東新區、青浦區分別新增9、9、7座。

杭州市“十三五”加油站建設計劃顯示,2016年-2020年間,杭州將新建加油站43個,遷建加油站2個,計劃投資11億元。

“新建(加油站)的,必須按照地方布點規劃來。”上述杭州自然資源系統人士進一步說明,目前新建加油站、加氣站的建設用地只能通過出讓取得,但有些歷史遺留的加油站,在加油站用地不太規范的初期,通過租借村集體用地或其他用地建成。

計劃指標下,加油站地塊數量少,面積小,只能零散出讓,因此每出一塊地,中石油、中石化等企業雜沓而至。

選址難也是地塊稀缺的一個主要原因,一般在城市外擴的新區或新建道路,根據一個片區的公路網密度、千人汽車擁有量、站均服務車輛數、站均銷售量等指標確定選址。

此外,高速公路的加油站用地和城區內也不盡相同,“因為高速公路本身有服務區,公路用地就規劃了加油站、服務站用地,這類加油服務設施依據高速公路的等級,有相應的國家規范。”上述杭州自然資源系統人士表示。

相較新區,在中心城區范圍內布置加油站難度更大,“因為既有建筑都建好了,新設一個加油站會產生‘鄰避效應’——居民或當地單位擔心加油站有危險,對身體健康有害,資產貶值等,會產生‘不要建在我家后院’的排斥反應,和周邊居民溝通協調難度越來越大。”上述杭州自然資源系統人士表示。

隨著汽車保有量不斷提升,居民對加油站消費需求也在不斷擴大。加油站建設受到指標等系列因素影響,在市場供需關系中顯得格外稀缺,在部分城市,成為三大油氣企業及地方資本趨之若鶩的領域。

市場推手

“加油站用地必須公開招拍掛,以價格決勝的機制出讓,民辦加油站企業和石油巨頭間愈來愈難以抗衡,成功拿地的機會也越來越小。”前述杭州自然資源系統人士表示。

今年成交的113宗加油加氣站地塊中,平均起拍價約為1668萬元,前述拍出3.4億元總價的紹興柯橋“三料”商服地塊地王,起拍價僅2400萬元。

上述河北省自然資源系統人士表示,加油站用地價格,由國土局評估以及請第三方地價評估公司,再和商務廳等部門確定出讓方案,報政府批準。

杭州自然資源系統人士解釋,作為一種商服用地,在現階段土地利用過程中,加油站有一定的利潤壟斷現象。

根據《城鎮土地估價規程》,對于具有壟斷性質的用地,評估中應考慮壟斷地租的修正,而目前自然資源系統普遍采用基準地價系數修正法與收益還原法進行評估,比如采用扣除特許經營權費用的方式,對地價進行修正。

杭州自然資源系統人士進一步表示,很多企業拿到加油站用地后,并不是單純為了經營成品油銷售,也有做資產配置的需求。從政府角度來看,會評估企業拿地后的長期運營方案,然后選擇一個最優的中標者。

“有一點是可以確定的”,該杭州自然資源系統人士補充,有些城市的地塊拍出1000%以上的高溢價后,有了這一市場價基礎,會連帶未來出讓的周圍加油站用地價格往上走,“翻個1-2倍很正常”。

中國石化廣東石油分公司的一位工作人員透露,搶地、收購節奏和中石油、中石化的全網點布局戰略有關。其舉例稱,一個加油站約2-3畝地,如果采取收購方式,價格一般是直接拿地自建的建安成本2倍以上。

收購與自建的利潤剪刀差,讓各地分公司“鉚足了勁”爭取拿地。

“如果僅是中石油、中石化交鋒,抬價不會這么激烈。”前述杭州自然資源系統人士表示,中石油、中石化都是國企央企,都有各自的戰略布局,主要是由于加油站布局和煉廠有一定協同性。

總體來看,以長城為界,中國石油煉廠多位于大型油田周圍,多在東北、西北地區;而中石化更多位于中部、南部地區。相應的,地理布局直接形成兩者在不同地區的市場份額優勢。

該杭州自然資源系統人士認為,從市場競爭角度,各地民營企業或村集體合建的存量加油站才是中石油、中石化的競爭對手。

制度改革

2019年8月,國務院辦公廳印發《關于加快發展流通促進商業消費的意見》,其中第17條“擴大成品油市場準入”指出,取消石油成品油批發倉儲經營資格審批,將成品油零售經營資格審批下放至地市級人民政府,加強成品油流通事中事后監管,強化安全保障措施落實。鄉鎮以下具備條件的地區建設加油站、加氣站、充電站等可使用存量集體建設用地,擴大成品油市場消費。

國內油品市場準入放開,行政審批下放,從設置準入資質逐步向“重市場”、加強事中事后監管轉變。實施了13年的成品油經營許可制度逐步廢除,這也吸引越來越多資本參與加油站建設。

同年12月3日,商務部印發《關于做好石油成品油流通管理“放管服”改革工作的通知》,提出將資質審批下放移交并適時廢止《成品油市場管理辦法》和《原油市場管理辦法》。

今年4月,商務部牽頭住建部等10部門起草了《關于促進石油成品油流通高質量發展的意見(征求意見稿)》,油品流通市場“放管服”改革進一步深化,政策利好也是企業競相拿下加油站用地的一大驅動力。

此外,上述杭州自然資源系統人士還補充,原有的存量加油站,拆掉一座少一座,使得新建加油站的價值水漲船高。

跟隨城市化進程的推進步伐,部分老舊加油站的用地性質已經發生改變,90年代中心城區以租賃形式建成的加油站用地已陸續到期,面臨搬遷或拆除,政府需要提供一筆拆遷補償,但現在存量加油站拆遷難度很大。

由于受城市建筑密集現狀、土地儲備有限、環境影響等制約,中心城區加油站拆除后很難找到適合的地塊重建,且由于零星地塊尋找難度大、土地出讓指標限制等因素使得加油站落地難,建設周期拉長。

“拆掉以后這個加油站就辦不起來了,因為它拿著這筆錢去市場上拿不到地,政府也不可能按照對方報價補償,需要按照法律、法規,請第三方機構來評估加油站的收益、價值。”該杭州自然資源系統人士坦言,一家舊加油站的企業也許能獲得1000萬元的補償,但到了新的市場,可能花2000萬元都拿不到一塊加油站用地,所以很多人不愿意拆遷。

此前,原國土部門規定,如果拆除老的加油站,政府可以在符合布點規劃的地方,按照拆遷安置協議,換個地方給企業經營加油站,相當于“協議出讓”。但隨著加油站用地日趨市場化,加油站用地必須走招拍掛流程,不得設置任何競買資格要求,以前允許“拆一換一”的協議出讓方式也隨之被廢除了。

“公開市場上,小型企業叫價已很難追得上大型企業。”該該杭州自然資源系統人士表示。

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