上半年土地出讓金超2019年 新房庫存告急 東莞樓市調控收緊

陳博2020-07-07 13:46

經濟觀察網 記者 陳博 來自外地房企的“跑馬圈地”,讓東莞的土地市場再次熱了起來。

合富研究院指出,2020年上半年,東莞商住用地的供地數量大增,6個月時間內總共供應了25宗,對應約137.8萬平方米的面積。無論是供應宗數,還是供應體量,均站上最近6年來同期的最高峰。

這25宗商住用地,最終成交了23宗;成交面積約126.9萬平方米,同比大幅增長307%。土拍市場的熱鬧景象也造就了東莞愈發強勁的吸金能力——上半年,東莞商住用地成交金額達到401.7億元,同比增幅近3倍。

一組可供對比的數據是,2019年全年,東莞的商住用地吸金約374億元,彼時已經達到歷年最高。這意味著,僅半年時間,東莞賣地收入已經遠遠超過去年一年。

中原地產研究中心的統計數據顯示,如果對比珠三角幾大城市上半年的賣地情況,東莞土拍的攬金數額,僅次于廣州、佛山,但遠遠高于相鄰的深圳。

“東莞的土拍市場,上半年基本是外地房企與深圳民企的‘天下’。 這些房企在外溢過程中之所以看好東莞,是因為目前整個粵港澳大灣區里面,除了深圳都市圈、廣州都市圈之外,企業幾乎沒有更好的選擇。聚焦到深圳都市圈內,近年深圳本身土地供應量很少,宅地更是非常奇缺;而惠州的GDP向來只相當于東莞的一半左右,經濟程度直接影響土地開發價值。”一名上市房企深圳區域投拓人員告訴經濟觀察網。

地市樓市兩旺

從出讓結果來觀察,上半年佳兆業在東莞各鎮街“跑馬圈地”的腳步頗為迅猛,通過獨自競拍、與其他房企形成聯合體以及旗下子公司等方式,一路過關斬將斬獲了四宗地塊。除了卓越、宏發、恒大等深圳本土房企之外,上半年東莞土拍市場上也不乏出現時代、保利等廣州房企的身影。

事實上,由于地理位置上關聯度較高,深圳房企走出去,來到東莞土地市場參與“搏斗”并非新鮮事,早在2003年左右,以萬科、金地為代表的一眾深圳房企就開始涌入東莞;2009年以后,廣州房企也逐漸加入這場戰爭。“自粵港澳大灣區規劃‘出爐’之后,全國性大房企正在加速布局東莞。”合富輝煌(中國)東莞公司市場研究部總監李興旺發現,很多房企將東莞作為戰略要地。

但一個特殊細節在于,不止是一眾民企爭相外拓,上半年賣出的這23宗商住地里面,出讓對象之一還包括深圳前海管理局旗下的全資子公司深圳市前海開發投資控股有限公司(以下簡稱“深圳前??毓?rdquo;)。6月24日一天之內,東莞塘廈鎮同時推出兩塊位于大坪社區的商住用地,最終,前??毓蓛纱螕魯?0多家房企,一舉包攬這兩塊地。其中,2020WG023商住地的成交價格為25.11億元,另外需要配建20%的安居房,若剔除掉免費配建的安居房和幼兒園,地塊可售樓面價高達24618元/平方米;2020WG024商住地則以27.67億元+配建20%安居房成交,若直接剔除配建,樓面價也達到24543元/平方米。合富大數據顯示,6月份,塘廈一手住宅成交參考均價為2.36萬元/平方米,也即是說,前??毓伤孟碌倪@兩塊地均是“面粉高于面包價”。

外溢到東莞拿地的深圳國企,更早之前要追溯到2018年10月,深圳人才安居集團經過兩輪競價,將同樣位于塘廈的一宗3.9萬平方米商住地收入囊中。“這兩家深圳國企的入局明顯釋放出一個信號:深莞一體化、深圳大都市圈的概念早就落地了,深圳目前比較上心,包括央企國企在內的投資力量都跑到東莞搶地。”上市房企深圳區域投拓人員提到。

一邊是開發商集中在土拍市場熱烈搏擊,另一邊卻是嚴重告急的一手“庫存”。合富研究院數據顯示,截至6月底,東莞一手住宅庫存面積約299萬平方米,同比大幅減少34%。按照過去3個月平均消化速度測算,去庫存時間僅需約5個月。

調控收緊

這種“冰火兩重天”的現狀,正支撐東莞房價上漲預期。7月2日,一則由東莞住房和城鄉建設局(以下簡稱“東莞住建局”)發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)緊急面市。

《通知》要求開發商應合理安排建設工期和銷售計劃,確保商品住房按期按量上市銷售,加快形成市場實際供應。從8月1日起,申請預售或現售的商品住房項目,總建筑面積3萬平方米及以下的,須一次性申請;總建筑面積在3萬平方米以上分期申請的,每期申請的建筑面積須不少于3萬平方米;尾期建筑面積低于3萬平方米的須一次性申請預售。

“過去,東莞并未對每期申請銷售的新房體量做出限定?,F在以3萬平方米為界線,主要是讓房企加快推貨步伐,打擊捂盤現象。”李興旺說。

這些年來,東莞開發商在推盤上經歷過兩個階段:2016年10月限購政策落地之后很長一段時間,整個東莞市場客源不足,開發商只能減少單次推貨量,被迫采取“小步快跑”的模式。

到了今年,東莞樓市處于上升階段,新房嚴重供不應求的背景下,相當一部分新盤繼續維持“擠牙膏式”的推貨策略。一方面,開發商是擔心自身后續貨量難以跟上目前的推貨節奏;另一方面則是市場持續向好,一旦賣快了,樓盤難以實現銷售利潤最大化。

據李興旺觀察,最近四年,東莞開發商每推一個新盤,單次的推貨量往往是100來套房源,一萬平方米左右。

“將單次推貨量提高到3萬平方米,那就意味著一個新盤,一次至少得推出2-3棟樓,大約 300套房。這個推貨量對于房企而言,是相對比較適中的。有關部門也是經過權衡,考慮市場和開發商接受度之后才定下的這個數據。”李興旺表示,目前東莞市場上的客量,相對能支撐單次3萬平米的推貨量。按照他提供的數據,今年以來,東莞新盤開盤當天的平均去化率超過70%,一些項目甚至達到90%以上。

不過,3萬平方米的單次推貨“紅線”,不僅僅只是為了加速推貨,當單次推貨量增加推動整體市場供應量增加,一定程度上也對房價起到一定的平抑作用。

上述《通知》還進一步更新了東莞的限價政策,從通知實施之日起,新房一次性或分期申請預售或現售,須以幢(棟)為單位申報銷售價格,同一幢(棟)每套住宅均價相差幅度不宜超過20%;首期首次申報銷售價格的,每幢(棟)申報均價應不高于前三個月屬地鎮街(園區)同類型新建商品住房申報均價的10%(含);分期申報銷售價格的,每幢(棟)申報均價應不高于本項目對上一期同類型商品住房申報均價的5%(含)。

降溫

此前,東莞的限價政策曾經歷過幾輪變動,2018年5月,由原來規定不高于前3個月當地鎮街(園區)同類型新房銷售均價的15%(含)調整為不高于前6個月當地鎮街(園區)同類型新房銷售均價的10%(含)。今年3月4日,東莞的限價政策出現“松動”,東莞住建局提出取得預售許可證或現售備案證書180天后,開發企業可以申請對未售出房屋的申報價格進行調整,調高幅度不超過5%。

“前段時間因為疫情影響,東莞放開了價格限制,但一放松,房價又 ‘放肆’ 上漲起來。”李興旺說。

央行放水帶來通脹預期以及投資需求活躍,正帶動主城區/松山湖等一些供求比較緊張的區域房價上漲。據經濟觀察網了解,作為東莞主城區的莞城、東城、萬江、南城等片區,上半年住宅網簽均價約3.3.萬元/平方米,同比上漲31%。

而這份通知,相當于又將限價重新收緊了。過去,為了擺脫“限價”的束縛,東莞開發商通常在新盤銷售中采取雙合同模式,雖然裝修標準有一個不能超過2000元/平方米的不成文限制,但實操中,房企虛報裝修標準的案例比較多。此次通知也明文提出,新房項目實行精裝修交付的,住宅戶內精裝修工程每平方米造價原則上不超過2000元/平方米,超過以上標準的須提交第三方工程造價咨詢機構的評估報告,并在銷售現場向購房人進行公示,作為買賣雙方日后處理涉及住宅戶內精裝修標準及質量糾紛的參考依據。

“這樣的調控加碼,多少會起到適當降溫作用。至于會不會打擊開發商的信心,具體要看執行力度。一旦相關部門嚴格監管,還是會產生影響,開發商可能要調整策略,比如根據后續的銷售節奏、推貨體量倒推來安排前面的施工時間、工程進度。”李興旺提到。

事實上,深圳房企蜂擁進東莞拿地,普遍賭的就是后市價格預期。經濟觀察網獲悉,東莞上半年出讓的這些地塊中,開發商拿地的平均凈利潤率基本都是個位數,介于5%-8%之間。一方面,東莞土地的起拍價定得很高,政府將開發商后期的利潤壓縮得比較微??;另一方面,東莞土地市場競爭非常激烈,房企抬價的現象很厲害?,F在出讓的這些地塊,最終真正拿到手里的,地價往往都非常高。

但在上述上市房企投拓人員看來,這些加碼的條款只是短期手段,“對于開發商而言,此舉并不會影響他們在東莞的拿地信心。”他說,只要價格合適,房企就會將地塊拿下。“每家開發商的刻度不一樣,一般情況下,利潤率大約達到8%,80%的開發商就敢買了;利潤率在5%左右,也有40%的房企敢進。而且房企在拿地之后,后期還可以通過合作來降低風險。”

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不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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