中國奧園:上半年銷售508.7億元 實現有質量的增長

2020-07-04 11:36

房地產行業在經歷了從“寒冬”到逐漸“回暖”的上半年,房企陸續發布6月銷售數據。

7月2日晚間,中國奧園集團股份有限公司(3883.HK,以下簡稱“中國奧園”)發布公告稱,2020年6月公司實現物業合同銷售約人民幣175.9億元,環比上升72%,同比上升15%,合同銷售面積約185.9萬平方米;今年首6月累計實現全口徑物業合同銷售額約508.7億元,合同銷售面積511.1萬平方米。

根據第三方研究機構銷售排行榜,中國奧園1-6月銷售金額繼續穩居行業TOP30。對此,市場給出不錯的反饋。7月以來的兩個交易日股價持續上,兩日累積漲幅超16%。

業績穩健提升與融資成本下行

今年上半年,新冠肺炎疫情曾一度打亂房企的銷售節奏。隨著疫情受控、政策平穩向好,銀行貸款松動,二季度以來,房地產行業持續回暖,去化力度不斷加碼。

數據顯示,中國奧園已逐漸走出疫情陰霾。5-6月,分別實現銷售102.5億元和175.9億元,連續兩個月銷售突破百億,環比分別增長17%和71.6%,其中6月錄得單月銷售最高成績,為上半年完美收官。

據管理層在業績會上透露,奧園堅持審慎的財務管理,今年將努力保證規模合理增長,提升管理水平,優化財務目標。特別是在降低成本造價、提升產品溢價率上下功夫。

穩定增長的銷售業績背后,今年以來,公司債務結構得到持續改善。

數據顯示,今年一季度,奧園已償還及續期約96億元的短期借貸,短期借貸占比降至約34%,短期債務壓力進一步減小。

事實上,從負債表現而已,作為規模成長期中的奧園與同行相比,仍處于合理偏低水平。數據顯示,2019年末,中國奧園的凈負債率為74.9%,剔除公司2019年7月以32.6億元收購保險公司百年人壽13.86%的股權這一部分,凈負債率為66%,同期行業的凈資產負債率平均水平則處于80%左右。

同時,隨著融資環境改善,中國奧園抓住窗口期發債,并進一步降低融資成本。今年2月,奧園發行25.4億元五年期5.5%境內公司債、1.88億美元363天4.8%境外優先票據;4月16日,完成新一期供應鏈ABS發行和供應鏈ABN簿記建檔,金額分別為4.17億元和3.1億元,票面利率為4.8%和4.9%,較2019年供應鏈產品平均發行票面利率下降超150個BP。

6月24日,又成功發行4.6億美元2024年到期6.35%優先票據,訂單峰值超28億美元,印證投資者對奧園綜合實力及發展前景的信心與認可。

值得一提的是,基于對公司發展的信心,今年以來公司管理層也不斷增持股票。今年4月,中國奧園集團董事會主席郭梓文增持中國奧園100萬股股份,平均價為每股8.816港元,涉資882萬港元,并購買100萬美元中國奧園2021年9月到期美元債;6月11日,集團執行董事陳嘉揚增持中國奧園35萬股股份,平均價為每股8.371港元,涉資約300萬港元。

 以“共贏”為底層邏輯

這是一個從競爭到競合的時代。競合的最大特點是“共贏”。加強合作開發、與行業內品牌房企形成強強聯合,是奧園的戰略路徑之一。

上半年,奧園攜手山湖海集團、弘陽集團、卓志集團等企業戰略合作開發不少于9個項目。此外,還與山湖海集團簽署戰略合作協議,合作開發多個項目,進一步夯實大灣區土儲。

在城市更新領域,中國奧園搭建起多贏平臺,提升集體物業價值,促進城市經濟發展。比如,聯合廣東合匯、粵港澳大灣區產融投資摘牌廣州市增城區朱村街橫塱村舊改項目;與青島經濟技術開發區投資控股集團有限公司達成戰略合作,首期合作項目擬為38條舊村改造。

房地產是資金密集型行業,加強與銀行等金融機構合作是推動房企穩步發展的重要保障。中國奧園深化銀企合作,助力業績穩步上升。7月2日,中國奧園與渤海銀行達成深度合作共識。據了解, 未來雙方將在并購貸、開發貸、標準化產品投資等業務領域加快合作步伐,推動友好合作關系朝著更高水平、更寬領域、更深層次發展。

得益于銀行、券商、基金、信托等金融機構的支持,奧園在復雜的經濟形勢中保持著出色的經營業績和資產質量,企業信譽受到資本市場廣泛認可。截止2019年底,中國奧園可使用授信額度1840億元,具備充分應對市場波動的能力。

收購A股平臺與多渠道豐富土儲

今年上半年,全國土地市場持續放量,各地方政府放出多宗優質地塊,開發商進入拿地密集期。

今年以來,很多房企在融資、擴儲、并購、銷售上“協同”加碼,多管齊下成了行業現象。為增厚土儲,中國奧園也開啟多元拿地模式,通過傳統招拍掛、收并購以及城市更新等渠道增加優質土儲。

其中,作為區別于其他房企的一大特色,中國奧園收并購經驗豐富。自上市以來,通過收并購拿地面積占新增總面積比例達68%。業內人士估算,2019年奧園的土儲結構是并購占到79%,舊改可轉化占2%,余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。同時,奧園投資秉持審慎原則,拿地有其紀律性,即拿地金額“不超過全年銷售額的三分之一”。

據了解,中國奧園對京漢股份的收購目前已塵埃落定。京漢控股轉讓給深圳奧園科星的29.3%的股權,也于近日完成過戶。資料顯示,京漢股份具備多年房地產開發管理經驗,目前共計持有18個項目,現有已確權的總可售建筑面積約123.7萬平方米,土儲與奧園的現有布局相契合。

憑借多元化的拿地渠道,中國奧園持續在全國范圍內獲取優質土地項目,為可持續、高質量發展備足“彈藥”。上半年公司陸續在廣州、漳州、成都、合肥、佛山、揚州、武漢、寧波等一二線城市獲取項目,深耕粵港澳大灣區的同時,持續完善全國化布局。

接下來,奧園將繼續兼顧規模與效益,進入可持續、高質量、全面發展軌道??梢灶A見的是,若整體環境不發生巨大變化,坐擁豐富土地儲備的奧園銷售表現將呈現穩步增長勢頭。

對于奧園穩健增長的業績水平、審慎財務及持續提升的經營能力,多家機構表示長期看好。今年4、5月中國奧園分別獲標普及穆迪重新確認信貸評級及“正面”評級展望,目前惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致給予奧園“正面”評級展望。興業證券、建銀國際等多家機構給予公司“買入”評級。

 北方/文

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