泰禾還在等戰投

田國寶2020-07-03 16:57

經濟觀察報 記者 田國寶 7月,泰禾集團(000732.SZ)的“白衣騎士”仍未現身。

4月底,泰禾集團對外釋放消息,正在籌劃引入戰略投資者,最晚于6月底前宣布。如果從2019年第一次計劃引入戰投算起,曾與泰禾傳出戰投緋聞的企業超過了10家。

7月1日,對于引入戰投的進展,泰禾方面表示,目前還沒有進一步消息。

引入戰投,被認為是泰禾化解資金危機的重要途徑之一。財報披露,截至6月12日,泰禾集團已經逾期的借款及罰息合計241.98億元。

6月28日,因未履行533.42萬元法院執行款項,泰禾集團被列為失信執行人,同時泰禾集團董事長黃其森被限制高消費。“這個事黃董在談,我沒有參與,不太清楚進展。”一位泰禾集團的高管表示,引入戰投的具體進展,可能只有黃其森一個人清楚。

引入戰投

從去年的華僑城、世茂,今年的中國金茂、廈門建發、廈門國貿,再到最新的萬科、中國建筑和保利地產,傳言中的戰投名單不斷拉長,但至今還沒有真正的白衣騎士浮出水面。

今年是泰禾第二次對外釋放引入戰投的消息。4月29日,泰禾方面透露,正在計劃引入戰略投資者,經過前期與一些意向投資者的洽談,已經基本確定了戰投對象。但泰禾未透露具體企業名稱。

4月28日,泰禾集團發布公告稱,將向大股東泰禾投資購買在香港的泰禾人壽股份,并進行停牌。停牌前,泰禾股價為4.4元/股,接近泰禾投資及一致行動人質押泰禾集團部分股票警戒線。

4月30日,泰禾正式發布2019年主要經營業績,預計全年歸母凈利潤8.27億元,同比下降67.62%,扣除非經常性損益的凈利潤虧損2.36億元,同比下降111.14%。

5月13日,針對泰禾集團收購泰禾人壽,深交所下發關注函。第二天,泰禾終止了通過發行股份購買資產的事項,宣布股票第二天復牌。5月12日,泰禾股票復牌,股價跌至4.25元/股。

一位泰禾人士透露,當時推出發行股份收購泰禾人壽計劃屬于應急之舉,主要為了股票停牌。由于受2019年業績預報和2020年一季度市場影響,泰禾股價一度觸及質押警戒線。

泰禾引入戰投的首個傳言對象是中國金茂,上述泰禾高管告訴經濟觀察報,由于黃其森與中國金茂大股東中化集團相關負責人有一定私交,雙方曾就戰略投資進行過洽談,但最終因中化內部反對聲音較大而作罷。

另一位泰禾人士告訴經濟觀察報,引入中國金茂失敗后,黃其森曾向福建政府方面求助,希望政府出手幫助泰禾渡過難關。“泰禾這么多員工,如果都失業了也不好,黃老板相信政府會出手”。

在這前后,黃其森造訪廈門國貿和廈門建發的照片在社交媒體廣泛流傳,兩家廈門市國企也曾被認為是戰略投資泰禾的最大可能。不過,兩家公司先后進行了否認。

此后一直到7月,泰禾引入戰投事宜陷入沉寂。據上述泰禾人士透露,多數高管對于戰投談判進展均不了解,“估計只有黃老板自己知道。”

償債期

2020年下半年,泰禾有4筆債券到期,其中17泰禾001的15億元中期票據將于7月5日到期;另一筆17泰禾002的20億元中期票據將于9月8日到期。

另外,泰禾還有兩筆2017年發行的私募債也分別將于8月15日和10月10日到期,債券余額分別為8.18億元和15.98億元。這4筆合計接近60億元的債券將在未來4個月內需要償還。

近期,泰禾2筆即將到期中票價格出現下跌。其中17泰禾001在6月29日的成交價格為66.8元,較前一個交易日下降3.88%;6月30日,17泰禾002的成交價格為54.8元,較前一個交易日跌去43.26%。

隨著兌付期即將到來,債權人以遠低于債券面值的價格轉讓,這一行為在債券市場尤其是房地產債券領域并不常見。

截至7月2日,泰禾集團列入被執行人的共有16筆,涉及執行標的金額為38.87億元。

實際上,在引入戰投還沒有明確結果的背景下,近期泰禾在資產和債務方面做了一些騰挪。6月22日,泰禾集團將增城荔濤房地產有限公司和增城荔豐房地產有限公司兩家項目公司各19%的股權出售給五礦信托,股權交易對價為8.53億元,承接股東借款2.45億元,交易總對價為10.99億元。

早在2019年,泰禾已經先后將廣州增城兩個項目的部分股權出售給世茂房地產和五礦信托。本次出讓完成后,泰禾在兩個項目的持股比例降至1%。

如何拿這些資金和即將到期的債券金額相比,顯然杯水車薪。

大股東泰禾投資及一致行動人黃其森、葉荔同樣面臨債務違約的困擾。

7月1日,泰禾集團發布關于股東被輪候凍結的公告,大股東泰禾投資及一致行動人共有15.6億股份被凍結,占泰禾集團總股本比例62.69%,除了黃敏名下33862股未被凍結外,大股東及一致行動人持股全部被凍結。

泰禾集團在公告中披露,最近一年,泰禾投資及葉荔作為主債務人和因履行擔保義務涉及的逾期有息負債金額為41.88億元,其中32.68億元涉及訴訟。

泰禾集團一季報顯示,截至2020年3月31日,泰禾一年內到期負債672億元,同期貨幣現金為55.53億元。長期借款及應付債合計292.32億元,長期應付款合計998.89億元。根據泰禾財報披露,截至6月12日,泰禾集團逾期負債為241.98億元。

2019年,泰禾對部分年內到期債務進行轉讓,并通過債務轉讓而延長了債務期限。比如泰禾集團將8.37億元購房尾款應收款轉讓給平安證券,期限為3年;北京泰禾錦輝置業將北京僑僖投資(西府大院項目公司)應收的93.3億元債券轉讓給華能貴誠信托,期限為4年。

2020年,這一處理方式還在持續,6月24日,福建中夏房地產將51.6億元的債務打包轉讓給東方資產,期限為3年;北京泰禾嘉信房地產將15億元債務轉讓給五礦信托,期限為3年。

這兩家泰禾集團控股的公司,在2018年6月引入安徽璟玥貿易有限公司和福建灝宇智通實業有限公司作為投資人,其中璟玥貿易持有泰禾嘉信29.97%股權,璟玥貿易和灝宇智通各持有中夏房地產11.9%的股權。

資產幾何

引入戰投遲遲未能落實,在多筆借款已經逾期的背景下,今年下半年及2021年上半年是泰禾集團償債高峰期。泰禾內部多位人士表示,目前化解債務的主要途徑還是引入戰投。

泰禾集團2019年報顯示,其旗下項目數量為80個,其中21個項目已經完工,其他項目處于部分完工及在建中。

在售的71個項目中,2019年銷售面積334.29萬平方米,銷售金額為760.95億元。其中權益銷售金額為596.82億元,權益結算金額為213.19億元。

2019年泰禾平均銷售單價為2.37萬元/平方米。具體到每個項目上,銷售單價又各不相同。價格較高的是北京的西府大院,單價超過10萬元/平方米。價格較低的永泰紅峪二期、三期和福鼎紅郡,單價均為1500多元/平方米。

另外,個別項目的銷售價格和結算價格也有較大差距,如上海紅橋項目銷售單價為5079元/平方米,而結算單價達到了3.76萬元/平方米;福州紅峪項目銷售單價達到了4萬元/平方米,而結算單價只有2.06萬元/平方米。

此外,廈門院子的銷售單價為2.65萬元/平方米,而結算單價只有9809元/平方米;北京麗春湖院子銷售單價是5.17萬元/平方米,而結算單價為2.12萬元/平方米;北京院子的銷售單價為3.86萬元/平方米,而結算價格達到了8萬元/平方米。

2019年以來,泰禾幾乎沒有再新拿地,根據2019年財報披露,截至2019年底,泰禾土地儲備中剩余可開發建筑面積為1011.5萬平方米。

泰禾在售的71個項目中,截至2019年底,待售權益建筑面積為622.37萬平方米,如果按照2019年平均銷售價格計算,這一部分待售貨值約為1475億元。

2019年泰禾年報披露的項目信息中,部分項目權益與項目公司的股權比例并不一致,這或許會導致其待售貨值的變化。

比如中國院子項目,泰禾在年報中披露的權益占比為63.63%,項目公司北京中維泰禾置業有限公司工商注冊資料顯示,2019年9月20日,原持股28.57%的股東灝宇智通撤出,泰禾集團全資子公司福州泰禾房地產100%持有北京中維泰禾置業。

相類似的還有泉州華大泰禾廣場,泰禾在年報中披露,泉州華大泰禾廣場的權益比例為100%,但是,項目公司泉州華大泰禾廣場投資有限公司注冊資料顯示,泰禾合計持股比例為84.4%,另外15.6%股權由灝宇智通持有。

灝宇智通由錢光晨持股90%、林華持股10%,股權上和泰禾集團沒有關聯。但雙方淵源頗深,2017年8月11日,錢光晨和林華將持有的福建凱瑞特貿易股權轉讓給泰禾;兩周后的8月25日,泰禾即通過凱瑞特收購南京江寧的人居森林項目,不過,由于該項目涉及規劃紅線等問題,至今仍未啟動。

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不動產開發報道部主任
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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