花不出去的住房租賃專項資金

陳月芹2020-07-03 14:06

經濟觀察網 記者 陳月芹 2019年6月,住建部和財政部在全國16個城市推動中央財政支持住房租賃市場發展三年試點工作,每個城市每年可獲得8-10億元專項資金。

按照計劃,中央財政為16個城市3年安排的住房租賃專項資金共402億元。2019年10月,第一年的專項資金下撥到試點城市的財政專戶上,但如何將這些專項資金花出去,對于16個試點城市并不是一件容易的事。

按照流程,各試點城市需先出臺專項資金使用辦法,住房租賃企業根據辦法進行申領,住建局受理后進行初審、復評、公示、審批,最后由財政局統一兌付。

截至7月3日,北京、上海、杭州、福州等城市還未出臺資金使用辦法;武漢、南京、成都、長春、廈門等城市公布第一批補貼項目。其中成都和武漢步伐較快,已經開始啟動第二批申報工作。

“拿到錢跟花出去是兩回事。”一位試點城市住建系統人士告訴經濟觀察網,他參與中央財政住房租賃專項資金使用辦法的草擬,使用辦法幾易其稿,但仍處于難產中,顧慮太多是其中最重要的原因。

目前武漢、南京、長春、廈門4個城市已撥付6.663億元,約占專項資金總額的1.65%。

側重不同

2019年1月,住建部和財政部開始推動中央財政支持住房租賃市場發展試點工作,經過5個多月的方案申報、評審,最終北京、上海、廣州、深圳、杭州等16個城市入圍試點城市。

專項資金分配由地方政府決定。2019年9月,多數試點城市開始制定專項資金使用管理辦法,住建部負責考核各個城市的試點進展。目前已經有武漢、南京、成都、廣州、深圳、濟南、鄭州、合肥、長春、廈門等10個城市公布資金使用管理辦法。

專項資金補貼類別涵蓋籌集房源、運營管理、平臺建設、課題研究等領域,根據成本核算結果。但各個城市專項資金使用側重點并不相同。

“大錢補建設,小錢補運營”是各個試點城市補貼主要原則,即重點補貼房源籌集建設環節,主要分為新建(企業自持、集體土地建設租賃住房)、改建(商改租、工改租)和盤活存量租賃住房三個方面,單位面積補貼標準及比重依次遞減。

新建類補貼對象為項目建設單位,從補貼標準上限來看成都額度最高,補貼除土地成本外費用總和的30%,最高不超過1500元/平方米;廣州最低,上限為750元/平方米,其他城市在800元-1200元間。

改建、盤活存量類則補貼項目投資單位,額度大約為新建項目的一半,成都補貼標準為改建費用的30%,最高不超過1500元/平方米;濟南為上限為600元/平方米;其余城市在200元-550元間。

各個試點城市對改建類項目補貼差異較大。對于商業、辦公、工業、酒店用房改造成租賃住房的項目,廣州對普通租賃住房補貼500元/平方米,集體宿舍型租賃住房按550元/平方米;深圳改建類項目補貼上限為200元/平方米。

為扶持機構化、規?;淖》孔赓U企業,各個試點城市對盤活存量類項目的規模均設置了相應門檻,如城中村品質提升、盤活閑置住房等,均要求申領項目面積不少于2000平方米、3000平方米,或達到100套(間)以上。

盤活存量方面,長春和鄭州補貼上限為300元/平方米;廈門要求運營企業規模達到1萬套(間)或3萬平方米以上,每新增1套房源補貼600元,3年間補貼不超過300萬元。重慶補貼上限為20元/平方米。

一位深圳住建局人士表示,大部分城市將7成以上的專項資金用于補貼新建房源,考慮到深圳市土地較少、城中村體量較大,改建項目多,新建較。深圳會按照原有補貼辦法靈活調節,如新建項目補貼上限為800元/平方米,申報企業越多,補貼單價會越低,“新建類不存在絕對優勢”。

分配考量

在16個試點城市中,武漢行動的最快,2019年12月18日對2019年專項資金擬支持項目清單進行公示。其中,武漢市保障性住房投資建設有限公司、武漢都保置業有限責任公司等4家國有企業共獲得1.53億元專項資金支持。

上述住建系統人士透露,地方政府對如何使用專項資金較為謹慎,擔心市場化企業、尤其是中小型企業經營不善、甚至“暴雷”。“武漢首批補貼均由國企獲得,用于人才房項目。”

專項資金補貼僅限于2019年-2021年間新建、改建、運營的住房租賃項目,補貼資金可以結轉結余,目前住建部、財政部并未明確要求試點城市在3年內花完資金。

2019年度武漢市專項資金還剩6.47億元,5月14日至6月12日,武漢開放第二批資金補貼申報,2020年度申領尚未開啟。

4月30日,南京市公布第一批獲得補貼的項目,南京國立資產管理有限公司、南京安科置業有限公司等5家南京市屬國企入選,且均為新建項目,擬補助總額5.5億元。

5月1日,長春市房管局公示了2020年度“長春市住房租賃市場發展試點”首批補貼資金撥付企業名單。長春潤德投資集團有限公司資產經營分公司(長春市屬國企)、長春萬科(混合所有制企業)旗下泊寓等20個項目,共計獲得中央財政補貼資金4958.8萬元。

6月4日,廈門市公布第一批補貼項目名單,廈門兩岸金融中心建設開發有限公司(市屬國企)和廈門金霖灣置業有限公司(村集體企業)兩家共獲得2371萬元補貼。

前述住建系統人士表示,多數補貼給了國企背后是“萬一,給了(經營不善的企業)哪怕是一塊錢,它哪天爆倉了,老百姓就會指著鼻子罵,這不是中央補貼的企業嗎?怎么倒了?”

前述深圳住建局人士告訴經濟觀察網,深圳住建局正請財政局聯合發文,上報市政府審議,計劃將2019年、2020年兩年共16億元專項資金一次性開放予企業申請,開放時間預計為7月15日。

實際上,試點城市制定資金管理使用辦法并未傾向某類企業。上述深圳住建局人士解釋,住建部對申領企業、項目設置了負面清單,如存在不良記錄、投訴率較高、違法違規行為,被列入異常經營名錄、失信被執行人等存在明顯市場風險的企業;產權不明晰、違法違規建設、安全質量不達標、主要滿足旅游度假需求、公共租賃房、套型面積超過144平方米/套(含)且計劃或者已經按套整租的高端租賃住房等項目。

“符合條件的其實沒有很多。”該人士透露,深圳對各類企業一視同仁,但由于運營類項目要求相應規模,且需要錄入當地住房租賃管理平臺,可能只有國企愿意來干,所以最終呈現出來的結果是國企占比較大、申領補貼多。

“錄入‘陽光租房’平臺后,所有房源就要繳稅了,補貼的錢可能還不夠繳稅。”廣州某租賃企業負責人表示,租金漲幅需要接受政府指導,還要設置專門的資金賬戶,“這筆錢不好拿”。

此外,成都、長春的使用辦法中提到,3年試點期內,可以根據市級財政收支預算情況,將專項資金以補充注入資本金方式,充實國有住房租賃企業資本,具體補貼標準由市財政局、住建局、國資委研究確定并報市政府同意后實施。

前述深圳住建局人士則表示,深圳不允許將專項資金納入國有住房租賃企業的資本金。

難產背后

截至7月3日,北京、上海、杭州、福州等4個城市仍未出臺專項資金使用辦法。

杭州于2019年10月進行方案備案,2個月內制定出規范性文件,后由于春節和疫情原因,多次延后,曾計劃于3月底“掛網”公示。

但由于方案多次調整,一直到6月初,方案通過杭州住建局和財政局,上報給市政府審批,但至今沒有結果。

“本來6月出臺,但最新的又方案被打回到住建委,需要重做。”一位北京住建系統人士用“一波三折”形容專項資金使用辦法難產。

其透露,前期北京住建委和北京財政局意見存在分歧,彼時兩部門對北京市租賃企業、房源數量,預計發放多少資金,是否會超預期等數據不太清晰。

經過北京住建委、財政局多次溝通,組織各區、各企業進行調研,終于形成一個方案,并于6月中旬上報市政府審批。然而,市政府指出,為了加強資金的引導示范效應,該方案仍需要再改進。

7月2日,北京市住建委表示,相關科室正在對接溝通、研究制定專項資金使用辦法。

從獲得補貼資格,到專項資金使用辦法正式落地,深圳用了一年時間。前述深圳住建局人士表示,2019年5月深圳住建局才成立租賃處,原先的租賃管理平臺不太匹配企業此次申報專項資金的需求,花了較長時間更新系統。

“這錢最重要的是花得安全,效率次之。”該人士透露,哪怕花得慢一點,甚至花不出去,也要以安全為第一原則。

一位不愿具名的住建系統人士表示,部分城市要求租賃處必須盡快花完這筆錢,進展與績效考核相掛鉤。

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