在世界坐標中,描述中國房地產

歐陽曉紅2020-06-15 15:26

經濟觀察報 歐陽曉紅/文      

非常時期,描述非常事,是否有助于人們甄別真偽、厘清改革思路?

“大衰退”也好,“大蕭條”也罷,或別的危機名詞定義,仍在全球蔓延的新冠肺炎疫情令經濟增長“急剎車”之際,在世界坐標中,能否從歷史及制度層面深度剖析——貼有諸如“經濟周期之母”“國民經濟支柱產業”“宏觀調控之抓手”“大類資產配置之核心”等標簽的房地產,借鑒國際經驗,勾勒中國房地產的樣本?

此時出現的《全球房地產》提供了這種可能性。有人將這本厚重的書稱為“理論重器”,讀者從中可以找到房地產的諸多熱點問題及解答。比如:為何會陷入高房價困境?房價還會漲嗎?什么決定房地產市場?為什么一定要征收房地產稅?

該書由“全球房地產:市場表現與制度基因”的上篇,以及“中國房地產:制度建設與未來展望”的下篇構成,從市場現象到制度安排,再到機制、系統的運轉,逐一映襯、比照,囊括香港、英國、美國、日本、德國、新加坡等全球房地產市場的主要標的,涵蓋中國房地產70年簡史、住房制度支柱、房地產稅,以及住房制度如何深度塑造房地產市場等十大篇章,旨在令讀者反思中國房地產發展的得與失,且從制度性缺陷來思考當下的問題。

乍看起來,它有些像全球視角下的房地產全景繪本工具書,“厚”達600多頁,但讀起來較“輕”;這可能得益于作者獨到的制度解構視角,以及源于實踐的專業素養及經驗。

第一作者中國房地產業協會房地產市場與住房保障分會副會長夏磊曾在住房城鄉建設部任職多年,長期從事房地產調控和公積金政策研究和制定,是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。事實上,業內廣為流傳的“房地產長期看人口,中期看土地、短期看金融”之標準分析框架正是出自作者的《房地產周期》一書。

曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任的第二作者任澤平,參與了重大文件和改革方案起草,熟悉國家宏觀政策機制與調控脈絡。

縱覽運作上百年的全球房地產代表樣本,或成功或失敗,用歷史維度和數據邏輯度量——僅運行20多年的中國房地產,盡管諸多問題眾說紛紜,但撥開云霧,作者得出的定性結論是:決定房地產市場的是住房制度,其亦是破譯房地產運行的基因密碼;而土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關鍵。第十三屆全國政協常委、全國政協經濟委員會副主任楊偉民說,有什么樣的住房制度,就有什么樣的房地產市場。“房住不炒”必須由多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度來保障。

畢竟堪稱貨幣政策副產品的泡沫終將破滅——房地產泡沫歸根結底是一種貨幣現象;也畢竟土地制度的關鍵在于“供求平衡”;書中歸納出中國住房制度改革成功的關鍵字:人地掛鉤,金融穩定。

什么時候開始,房地產變得如此舉足輕重?所謂國民經濟的支柱、金融危機的策源地。中國來看,作者指出,房地產的支柱地位深度捆綁經濟和地方財政;如作為支柱產業,1998年以來房地產增加值占GDP的比重不斷創新高,從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%。

令人焦慮的是,最近一份央行報告指出,中國一半以上的家庭可能處于在破產邊緣;中國家庭總資產的中位數是163萬,但總資產的70%是房產;其中,56.5%的家庭是靠負債購買房產,房貸占家庭總負債的75.9%。

放眼全球,為什么各經濟體房地產市場表現差異大?有的陷入高房價困境,有的大漲大跌;但也有房價長期穩定,居者有其屋的經濟體。如果說制度決定市場——其作為房地產市場的基因,具有“四性”特征,即決定性、基礎性、穩定性和選擇性;那么,橫向切開價格表象,再縱向挖掘制度支柱根源,也許能還原真相。

作者從“全球房地產的市場表現與制度基因”說起,選取深陷高房價困境的香港、房價剛性上漲的英國、60年房地產大牛市的美國,以及市場大起大落的日本等作為剖析案例,而房價長期穩定的德國與實現“居者有其屋”的新加坡則成為作者推薦之范本。

之所以首選香港案例,是因為中國房地產發展初期引進了不少中國香港的做法與模式,而香港房地產的啟蒙又源自英國住房制度?;诖?,追本溯源,深入研究香港與英國住房制度,對改革內地住房制度,解決一二線城市高房價難題有重要價值。

香港有“土地制度、金融制度、稅收制度、公營房屋制度”等四大住房制度,高房價困境的根源是供地不足和金融高杠桿。比如,土地制度,使用權批租,由于部分利益集團阻撓,土地供給長期不足,人均住宅用地僅10平方米。金融制度方面,利率低,杠桿高,刺激居民加杠桿購房。香港本地居民購買首套房最低首付40%,但購買資助出售房屋或申請按揭保險,首付可低至5%。

人口持續增長背景下,土地供應不足,疊加金融環境寬松,造成中國香港房價持續大漲。其對房地產過度依賴、深陷高房價困辜的后果顯示,如競爭力下降、產業空心化、社會階層固化撕裂。

英國而言,房價長期領跑全球,但實現了較高的居住品質;且住房總體充足。住房制度來看,供地不足、貨幣超發和金融高杠桿,但重視城市規劃和生態環境。稅收制度,重交易輕保有;比如,交易環節對二套住房征收重稅,抑制投機;住房保障制度是以租賃為核心。

作者指出,英國住房制度的教訓明顯:如土地供應不足,低利率,高杠桿,貨幣超發,必然導致高房價;但有別其他歐洲國家的是,英國人口長期增長,且移民增多,結構年輕,因此支撐了高房價。

而通過復盤美國60年房地產大牛市的繁榮與落幕,透視美國住房制度支柱,可歸納出房地產神話破滅三部曲:資產價格下降、流動性枯竭、信用緊縮。

“二戰”結束至次貸危機前夕,美國房地產市場經歷了長達60年的大牛市;但這個史上最長的房地產大牛市走向了泡沫化,最終泡沫破裂引發次貸危機。“泡沫破裂”緣于美國其時“寬貨幣”“寬信用”“弱監管”的貨幣金融政策,最后“加息”刺破了泡沫。

美國住房制度有三大支柱:住房過度金融化的貨幣金融制度、私有為主與供給充足的土地制度、輕買方重賣方的住房稅收制度(鼓勵住房自有,但抑制投機作用有限)。

作者從中得出啟示:持續吸引移民流入、貨幣特權、住房自有率魔咒。次貸危機并未改變美元霸權地位與內政優先立場,大型房地產泡沫和全球經濟危機的風險仍在。而住房自有率有其自身規律,追求過高的住房自有率,則難逃“魔咒”——將導致不合理的需求進入市場,形成泡沫引發危機。

同樣,日本“失去的二十年”也是金融闖的禍。一次危機是20世紀70年代初前后,但房地產市短暫回調后,重拾漲勢。一次是20世紀80年代末,導致日本陷入“失去的二十年”。兩次房地產大危機,但結果不同。其結局迥異在于經濟發展階段、人口結構發生了顯著變化。

與美國一樣,在日本的四大支柱住房制度中,缺少獨立性、為刺激經濟增長大幅放水的貨幣金融是罪魁禍首,其他支柱如土地供給不足火上澆油;稅收制度重交易輕保有——泡沫頂峰時期突加保有環節稅,加重危機。就此得出的啟示是:人口老齡化、人口向大都市圈集聚、住房金融體系弱監管、機構主導租賃市場。“房地產泡沫是一種貨幣現象,保持貨幣金融政策的連續性和穩定性有助于穩定房地產價格。”

“住房金融過度支持居民加杠桿,容易滋生房地產泡沫。”作者得出結論:房地產是周期之母,十次危機九次地產。房地產過度金融化是風險之源,諸如美國次貸危機、日本“失去的二十年”。

怎么辦?作者選取的這幾個經濟體代表,香港與英國深陷高房價之困,美國和日本深受房地產危機之苦;從健康發展角度看,房價長期穩定的德國與居者有其屋的新加坡可謂典范。

1970-2017年,德國名義房價指數僅上漲2.3倍,年均增速僅2.6%,但同期的英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍,年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。

作者認為,這得益于穩健的金融制度和完備的租賃制度,這兩大住房制度支柱對德國房價的穩定起了至關重要的作用;另一大支柱是均衡的稅收制度。這是因為,政府強調對居民的住房責任——從量、價、質三方面去踐行,住房不僅是經濟發展手段,也是社會保障。住房制度發展與經濟發展階段相適應,高速增長期重建設,增速換檔后重租賃。

新加坡來看,不僅解決了自治初期的“房荒”問題,還形成了“廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯式供應體系,住房自有率高達90%。其背后的住房制度有四大支柱:國有為主的土地制度和公積金主導的金融制度共同服務于組屋主導的住房保障制度;以及交易保有并重的稅收制度。

與德國一樣,也是基于新加坡政府承擔對居民的住房責任,構建保障體系,并始終保持住房政策的連續性,實現居者有其屋。

不難發現,書的上篇通過“香港高房價案例—英國房價剛性上漲—美國房地產60年大牛市—日本房地產大起大落—德國房價長期穩定—新加坡居者有其屋”這樣一條邏輯鏈,將與己有關的中國香港作為剖析起點,帶出三個代表性的“問題”案例,再聚焦兩個正向范例作為參照歸納總結,作者在書的下篇回歸中國——試圖發現中國房地產的健康發展路徑。

似乎住房支柱的多少不是問題,重在核心支柱,如“土地制度及住房金融”的可持續性。

德國有三大住房制度支柱,得益于該國政府從量、價、質三方面去踐行其對居民的住房責任;新加坡有四大支柱住房制度;其政府同樣承擔對居民的住房責任,且保持政策的連續性。這兩個經濟體的住房責任均被視為政府第一目標,且未被賦予宏觀調控的責任。那么,有時候單純的政策目標是否更“直達”——更容易實現?如果長期陷入“既……還……同時還要……”的多重目標范式,是否會難免陷入“顧此失彼”的困境?

而系統研究全球各典型經濟體房地產運行和住房制度之后,便不難客觀評估中國房地產二十年的歷史功過和當前難題。在作者眼中,當前中國房地產市場存在的問題,很大程度上與中國住房制度有關,而促進市場平穩健康發展,則根本上取決于住房制度改革和長效機制建設。

這就像硬幣的兩面,如果說1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力——拉動了經濟增長,改善了民生;但同時也埋下了高房價、土地財政、財富差距拉大等隱患。

在“房住不炒”的新定位下,直面中國房地產發展過程中的難題,分析深層次的制度原因,促進房地產市場長期平穩健康發展,可能事關國運。

回眸歷史,1998年,國務院23號文拉開中國房地產二十年市場化發展的大幕;文件要求停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,建立完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。當然,20年前的那次房改也是緣于——應對亞洲金融風暴沖擊。

作者認為,“98房改”奠定基礎,后續配套政策推進,最終形成符合當前國情的,以“住房金融、土地、稅收、住房保障和住房供應”為五大支柱的中國特色住房制度。

中國的“住房金融制度”以商業貸款為主、公積金為鋪。1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》頒布后,住房公積金制度建立;1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款,商業性住房金融快速推進。

“土地供應制度”以招拍掛為主。1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,按照所有權與使用權分離的原則,采取協議、招標、拍賣三種方式出讓城鎮國有土地使用權。2002年國土資源部頒布11號令,明確經營性用地必須招拍掛出讓。“稅收制度”則鼓勵長期持有自住住房。中國個人持有和交易住房主要涉及9個稅種。“住房保障體系”包括公租房、經濟適用房、棚戶區改造安置房、共有產權房等。

最后一大支柱是租購并舉的“住房供給體系”。2017年十九大報告提出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

客觀評價二十年來房地產的歷史貢獻,作者認為,房地產是拉動中國經濟高增長的火車頭。體量大、產業鏈條長,關聯行業多。2018年末,上市銀行貸款余額中抵押貸款占比42%,其中四大國有銀行為45%。抵押貸款超10萬億元的上市銀行的抵押資產中,房地產占比高達76.4%。

房地產更是地方政府進行大規?;A設施建設的主要財政來源。1994年分稅制改革后,事權下沉、財權上移,地方政府財政壓力加大;房地產成為地方政府籌集穩定財政收入的主要途徑。

然而,迄今為止,我們遇到了類似“高房價、土地財政、財富差距拉大”等看似“死結”的房地產難題。此過程中,中國住房制度不斷調整,但整體碎片化,未進行系統性變革,書中指出,問題突出表現在:土地供應方面,人地錯配,結構失衡,導致一、二線高房價,三、四線高庫存;住房金融層面,貨幣超發助推房價上漲,信貸政策頻繁變動不利于市場穩定;住房保障方面,供給不連續,進入門檻高,退出門檻低;稅收方面,重建設交易輕保有,影響存量住房流通,且強化房地產投資屬性;住房供應方面,重購買輕租賃,住房租賃制度不完善等諸多待解難題。

中國不得不面對的現實是:我們的房地產服務于經濟增長,住房制度建設兼顧住房責任和宏觀調控;房地產調控政策重短期調控、輕長效機制;住房制度尚未平衡“保障”與“市場”。但堪稱典范的德國與新加坡,其政府職責均重在構建保障體系,承擔對居民的住房責任,并保持住房政策的連續性。

“土地財政難以為繼,房地產稅改革勢在必行。”作者稱,并認為最佳出臺時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。

而基于國際已有經驗,為避免重蹈中國香港和英國的覆轍——深陷高房價困境,以及規避爆發類似于美國次貸危機和日本“失去的二十年”房地產泡沫危機;書中指出,我們需要直面中國房地產市場存在的“高房價、高杠桿風險、產業空心化”等現實隱憂。不過,房價漲幅趨穩,不存在全局性泡沫風險。

作者稱,問題嚴峻,住房制度改革亟待破題;如果我們能夠及時科學地變革,也可能實現類似于德國和新加坡的房價穩定,實現房地產與金融、實體經濟的良性循環。

“八字(人地掛鉤,金融穩定)+租購并舉”是作者基于全球視野以及制度視角下,開出的健康房地產市場改革配方,它是一劑良方嗎?《全球房地產》試圖與你求解答案。

 

經濟觀察報首席記者
長期關注宏觀經濟、金融貨幣市場、保險資管、財富管理等領域。十多年財經媒體從業經驗。
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